８回の転居の末に家を建てる

第１４回　とうとう契約　( けっこうゴタゴタ ）


６月中旬の土曜日。

いよいよ、土地売買契約。

場所は不動産屋さんの店頭テーブル。

初めて売り主の方と対面。
よろしくお願いします。

宅地建物取引主任者（不動産屋さんの奥さん）が資格証（？）をテーブルに提示して、まずは重要事項の説明が始まった。

身を入れて、一つ一つ確認しながら、十分に理解できないことは何度か聞き返して小一時間、説明を聞く。
途中で接道の記述に間違いがあることに気が付き指摘。
後日修正することで３者了解。

納得したところで、双方、契約書にサイン、捺印。

手付け金を支払って領収書を頂き、無事に契約終了。

あー緊張した。


引き続き、契約書に添付した収入印紙（の半額分）と不動産屋さんへの仲介手数料（半額）をお支払い。
仲介手数料の残り半分は、残額支払い時。

その後、少し補足的なことを聞いたり、世間話をしたり。
売り主の方から、愛着のある土地なので、大事に使って下さいとのお話し。
近所の方から、変な人には売らないでくれ、と言われていたのだが、ちゃんとした人で安心した、との有り難いお言葉。

最後に残金の支払日について、打ち合わせ。
当方、７月に入ると猛烈に忙しくなる予定なので、６月中にしたい旨を申し出て、早ければ来週ということにする。

以上、１時間半ほどで完了。

皆さん冷静なようでしたが、実はけっこう緊張していたようで、間違って売り主宛の領収書を私が頂いていました。
一つ一つ書類を確認していたのに、不動産屋さんも、売り主も、私も妻も、その時は誰も気が付かず。
帰宅してから書類を見直していて気が付き、残金支払い時に交換する（私あての領収書が売り主に行っていた）ことにしました。

みんなイイ人ばかりでよかった。

教訓：慎重の上にも慎重に。

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平日の半日、なんとか仕事を休んで妻と一緒に金融機関めぐり。
振り込み手数料を惜しんで、いくつかの金融機関で現金を下ろして一つの口座にお金を集める。

頭では何も起こらないと判っちゃいるが、札束を背負って人混みの中を歩くのは、一人ではちょっと恐ろしい。

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６月下旬。
契約から１週間後。

仕事を休んで、残金の支払いおよび権利書の受領等、最後の詰め。

場所は、当方も売り主も口座を持っている、某銀行の支店２階の会議室。
その銀行からお金を借りるわけでもないのに、売り主さんが場所を借りてくれた。

まあ、こっちの口座（別の支店）からあっちの口座（会議室を借りた支店）に
大金が動くんで、その支店にとってはメリットがあるということか。

普通の振り込みだと、振込先の相手の口座にお金が入ったことが確認できるまで、それなりの時間がかかるのだが　（特に口座のある支店が違うと）、支店の人の説明では、振込元（当方）と、振込先（売り主）の両方の通帳があれば、すぐに入金できるとのこと。

それでは・・・・・早速、手続きに入りましょうか・・・・

では、土地の権利書を・・・・・・あれ？
権利書、足りない！？

法務局のおっちゃんによれば、権利書は３枚のはずだが、権利書は１枚だけ。
他になんだか由緒ありそうな書類もあるが権利書ではないぞ！？

不動産屋さんも、汗かいて、あわてている。
「いやいや、これじゃなくて、コレコレのような書類があるはずですよね！」

あちこち電話したりした結果、どうやら売り主の方の単なる勘違いらしい。
家に戻って持ってくることになった。

小一時間待ちぼうけ。

このハプニングでよけいな時間がかかったが、それ以外は順調に進み、振り込み依頼書に８桁の数字を書き込み、捺印。

土地権利書、売り主の方の印鑑証明、売り主の方の住民票を頂き、
所有権移転登記申請書類等に住所記入、サイン、捺印を何度も何度も何度も・・・ちょうどお昼で完了。

お疲れさまでした。
何かありましたらまた、よろしくお願いします。

まずは、ラーメンで腹ごしらえ。
重要書類の入っているカバンを空いている席に置いたら、妻が不安そうに辺りをきょろきょろ。

その後、早速、所有権移転登記のために法務局の某出張所へ。
相談窓口で、最後の書類確認をしてもらってから正式申請。
やっぱり、窓口の人は親切。

お昼休みの閑散とした出張所で、あっさりと手続き終了。
翌営業日後（とは言わないけど）にもう一度来てください、とのことでした。

これで、通帳の上の数字が、現実の土地になっちゃったワケですな。

（補足）

昔と違って、今は俗に言う「権利書」（不動産登記済明書）って、無いんだそうです。
今はコンピュータ上に情報があって、オンラインで情報を確認できるので、「登記識別情報通知」という紙（ありがた気な）が一枚、交付されます。
ここに記載された登記識別情報が暗証番号と同じく、所有者の本人確認の番号となるそうです。
要するに銀行の暗証番号と同じ、ということらしい。

第１２回　買うぞー！　

建物は、価格に応じて・・・で、値切ればそれ相応のモノしか建たない。
でも土地は、値段が下がっても質が落ちるわけではない。
よって、できれば土地の値段を下げたい。

職場で土地を買うかどうか迷っている話をしたら、所有権移転登記を自分でやった、という人が現れ、話を聞いてみたら、いぁそれほど難しくないよー、とのこと。
早速インターネットで検索。
体験談のブログから法務局のＨＰまで色々と調べて、これはいけそうだということで、登録手数料の８．６万円をカット。

××日までであれば、他の人からの申し込みは保留にしておくから、本当に買いたいのであればそれまでに「買受申込書」を出してね、と不動産屋さんに言われていたので、家内との喧々囂々の協議の末、百数十万円値切った価格を書いて、申込書を出した。
予算オーバーなので、登記も自分たちでする等の努力もするが、もう少し値段を下げて欲しいと不動産屋さんに話たら、それは地主の決めることで、自分としては聞いたことを説明するだけ、
というつれない（ごもっともな）返事。
・・だけかと思ったら、まあ、百万くらいならダイジョウブじゃないかなぁ・・・と、独り言（風）があって、少し安心。

それが、最初に土地を見た日から、２週間チョット。
あっという間のことでした。

不動産屋さんは、長いこと地元でやっている、旦那が社長で奥さんが宅地建物取引主任者という家族経営のお店。
申込書を出す前に、何度もお会いして、色々と詳しいお話を聞きました。

不動産屋さんによれば、土地の持ち主は最近まで数十年にわたって住んでいた人で、事情があって引っ越す事になったとのこと。

実は、昨年は中古住宅付きで（別の不動産業者を通じて）売りに出したらしいが、結局売れず、（不動産屋さん曰く、高すぎた）、今回は改めて仲介業者を変えて、中古住宅を取り壊して値段を下げて売りに出したとのこと。
また、傾斜地なので、周辺よりも面積当たり単価を低く設定してあることなど。

「買受申込書」を出してから４日後には、もう返事が来ました。

百万円なら値引きます。
それで良ければすぐに売ります。

妻から連絡を受けたのは、出張先で昼飯を喰ってる時でした。

ここまで来たら、選択肢はありません。
当然、買いです。

アレヨアレヨとここまで来てしまいました。
自分史上最大の買い物に向けて驀進！！！

その後は毎週末、不動産屋さんと顔を合わせて相談です。

手付け金をいくらにするか、いつ払うか。
重要事項説明書（案）の受け取り
契約書の内容確認
契約日・支払日の設定

銀行等のローンを利用していないので、契約書等もすべて自分で内容をチェックしましたが、それが結構大変。
インターネットや書籍から仕入れたにわか仕込みの知識と社会常識で色々と質問したり、不備と思われる点を指摘したりするのですが、自分には仕事があり、しかも夜はそれなりに遅い。
家に帰ってから、これらのチェックをして質問や修正意見を文書にしてFaxで送るだけにしておくのですが、昼間にその後の対応をする妻（専業主婦）がとんちんかんな対応をして、なかなか前に進まず。

自分もいらいらしてキツイ口調で問いつめたら、しまいには、私やりたくない！あなたやりなさいよ！
などと言いだし（怒！）、大揉め。
何言ってるんだー（以下略）

不動産屋さんでは、標準契約書に則って契約書を作っているのでしょうが、標準であるが故に、我々の契約にぴったりでは無い部分もあったり、あるいは厳密に考えた場合、明確にしておきたい部分もあったのです。
たとえば、代金を振り込んだ時点で権利書をもらえるのか、入金が確認されないとダメなのか、とか。
だってねぇ、異なる銀行間だと振り込みにもそれなりに時間かかりますよね。

これらのことを一つ一つ調整して、売買契約締結＆手付金支払いは６月中旬。
土地を初めて見てから１ヶ月半もかかってません。
そして、残金の支払いと権利書等の受領が６月末。

こんなもんで、いいんですかね。

第１１回　買うぞー！（その前に）

一番の心配は、予算。

買えないことは無いけど、思っていたよりも高い・・・・・という微妙な価格。
土地を買ったけど家は建たない！では笑えないので、思っているような家がどれくらいで建つのかの見込みを立てなければ、土地を買う決断がつかない。

ということで、設計事務所の方に一緒に土地を見てもらうことにしました。

実は、こんなこともあろうかと、以前から住宅雑誌やインターネットで、気になる建築家・設計事務所をいくつかピックアップして、お話を聞きに行ったりしていたのです。
いやあ、我ながら手際がいいねぇ。

現地確認をお願いするということは、すなわち、ほぼその事務所に設計をお願いするとうことになる訳だから、最後の選定は、慎重に。

設計事務所連絡して、コレコレで一緒に土地を見て欲しいと事情を説明してお願いし、最初に土地を見た次の週末には、もう一緒に現地を見てもらいました。

ここら辺の素早い動きに、遍歴の経験が活かされてるでしょ。

結果、予定よりも高めの金額を宣言されてしまいました。
数百万円、予定を超過。
うーん。
悩、悩、悩、悩・・・・・・

で、もう一つ問題なのは、土地を買う際にそもそも一体いくら支払う事になるのか、ということ。

土地を買う時は、土地の価格の他に手数料だとか税金だとかも必要と、漠然とは知ってるけど、具体的にいくらになるのかがよく判らない。
これがはっきりしなければ、土地を買っても家を建てる余力があるかどうか判らないでしょ。

で、調べましたよ。
不動産屋さんに聞きながら。
インターネットと図書館を駆使して。

その結果、

１．土地代金　　個人の土地なので消費税はかからず
２．不動産屋の仲介手数料　　土地代金の３％＋６万円。消費税別途５％必要。
３．収入印紙代　７５００円　（土地売買契約書に添付する。１万５千円を売り主と折半）
　　　　　　　　なお、金額によって必要な印紙額が変わるので注意
４．固定資産税・都市計画税　１月１日時点の土地所有者が一年分まとめて支払ってるので
　　　　　　土地を買った人が、買った日以降分を日割りで支払うのが通例らしい。
　　　　　　　　　　　　詳細は後述
５．登録免許税（移転登記）　　課税標準の１％　詳細は後述
６．移転登記手数料　　　　　土地の移転登記を行政書士に依頼する費用
　　　　　　　　　　　（不動産屋さんに見積もりを取ってもらったら約８．６万円でした）

その他、不動産取得税というものがあることが判ったが、これは売買の際ではなく、後日、
北海道から請求があるとのこと。
ちなみのその額は、課税標準を１／２にした額×３％。

さて、これらの情報を基に、エクセルで試算表を作った結果、建物と合わせて当初の心づもりを
オーバーすることン百万円。

うへー

補足+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

固定資産税・都市計画税について
　　１月１日時点の土地所有者が一年分まとめて支払ってるので、土地を買った人が、買った日以降分を日割りで支払うのが通例らしい。
　不動産屋さんから、札幌市発行の固定資産税評価証明書という書類のコピーをもらい、そこに記載してある、固定資産税と都市計画税の課税標準額と税額を基に計算しました。
　
登録免許税について
　　課税標準の１％　
　　法務局で所有権の移転登記をする際に必要で、実際には印紙を買い、それを貼って登記申請書を提出する。
　　これも、不動産屋さんにもらった固定資産税評価証明書のコピーに記載してある、固定資産税と都市計画税の課税標準額と税額を基に計算しました。

第１０回　そしていよいよ本命と出会う

とまあ、土地、マンション、中古住宅、中古マンションと、色々と見てきたわけですが
なかなか決定的な物件には巡り会えないでいたわけです。

第６回目にも書いた通り、この期間は、自分たちが一体どんな住まいを求めているのか、どんなことを快適と感じるのかを改めて確認することができたという意味では、意味のある遍歴であったように思います。

改めて思い知ったのは

万人が良いと思うものは高い
安くて良いものは、すぐに売れてしまう

ということでした。

さて、いよいよ本命との出会いです。

休日に出かけた先で、住宅情報誌をぱらぱらと眺めていて目に留まった物件でした。
後から考えると、不動産屋が確信犯的に選んだのだと思うのですが、掲載されていた写真は土地そのものではなく、その土地からの眺めを強調したものでした。
写真で見る限り、眺めは良さそう。
値段は、かなり高いけれども買えない程ではない。
地下鉄駅から徒歩１０分とあり、これらが本当であれば、一次選考通過です。

外出先から帰宅の途中で、写真とおおざっぱな住所を頼りに、その場所に寄ってみることに。
住宅情報誌に載っている住所は大概おおざっぱなものなので、しばらく探し回りましたが、なんとか発見。

うーん。
絶景ではないけれど、たしかに傾斜地で眺めは悪くはない。
その割に、道路は比較的なだらかで、冬でも車の通行は問題なさそう。
回りはすでに住宅街。どうやら古い家を取り壊した跡らしい。
新規造成ではないようだから、地盤の問題も無いでしょう。

一次予選突破決定！

↓眺望・・・・ＧＷなので残雪の山が遠望できる




帰宅後、早速インターネットでさらなる情報を捜索。
２～３週間前に売りにだされたばかりということを確認。
休み明けの月曜日に早速、不動産屋さんにコンタクトを取って少し詳しい話を聞いたり、資料を送って
もらったりしました。

↓これがお世話になった住宅情報誌です。
　０円だけど、なめたらアカン！

第９回　落選編　その３

中古住宅も色々と物色しました。

某中古住宅

写真で見る限りはなかなか良さそうで、夜景の写真はすばらしかったのですが、実際に行ってみると強烈なカビ臭が・・・・・・・
０．５秒で妻が却下。

　↓　眺めのすばらしい中古住宅



中古にしては値段も高かった（たしかに立地も良かったが）ので、大規模にリフォームをするのも難しく、やはり却下。


なかなかすてきな中古住宅。
雰囲気の良い住宅街の中にあり、バス停目の前。

そう、地下鉄あるいはＪＲ駅まで徒歩圏、という条件から外れていました。

さらに、キッチンが独立型でリビングとダイニングが完全分離というのが気に入らず、かつスウェーデンハウスは壁構造なので間取りの変更もなかなか難しい。
ということで断念しました。
屋根裏まで見せてもらったんだけど・・・・お手数お掛けして、すいませんでした。

　↓　スウェーデンハウス



中古マンションも見に行きました

買っちゃえ！と思った中古マンション。

５階建ての低層マンション。
４階なので眺めはそれほど良くないが、自然公園に隣接していて緑豊富。
なおかつ地下鉄駅まで徒歩１０分。
築５年で床面積１００平米以上。
風呂に窓が無いのが気に入らないが、中古なので価格が（新築に比べれば）安いので、その分、大規模にリフォームして好みに仕上げることもできるし・・・・と考えて、じゃあ購入前提でもう少し詳しく話しを聞きましょうか、と思って仲介業者に連絡したら、もう売約済みに。

（写真撮ったはずなんだけど、見つからず。）

良い物件はすぐ売れる・・。