８回の転居の末に家を建てる

第６０７回　繰り上げ返済・・ネット手続で超お得？

繰り上げ返済をしました。

ワタクシの契約した住宅ローンは、当初５年間は固定金利で、その後は変動金利になりますよ、というもの。
そして、
実は繰り上げ返済って、手数料がかかるんですが、この金利方式の切り替え時には
その手数料が安くなるのです。

銀行窓口やテレホンバンキングで普通に一部繰り上げ返済をしようとすると、
返済額が１００万円未満のときは手数料が１万５００円。
１００万円以上、１０００万円未満だと３万１５００円。
これが、固定金利終了日に一部繰り上げ返済をする時には５２５０円！になるんですよ。

31,500-5,250＝26,250・・・２万６０００円！お得！

返済する額との比率で言えば、まったく大した差ではありませんが、
金額の絶対値で考えると馬鹿にできない額なわけです！


ということで、このタイミングで一部繰り上げ返済を実行しました。

しかし、事前に色々と調べてみて、さらには銀行窓口で事前相談してみたところ、
ワタクシがローンを組んだ某都市銀行では
金利方式変更時ではなくても、ネットバンキングであればいつでも超お得
ということが判明しました。

結局、各種の都合で、繰り上げ返済は当初の予定通り、金利方式変更時
にあわせて行いましたが、ネットバンキングでやりました。

そのへんの手続き的なことも含めて、
自分の備忘録的な意味も含めて、記録を残しておきます。

なお、いずれも、ワタクシがローンを組んだ某都市銀行での事例です。
ファイナンシャルプランナーでもなんでもないので、
そのほかの銀行のことは知りません。

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◆ネットバンキングだと手数料は超お得

　◎一部繰り上げ返済手数料
　　①窓口・テレホンバンキング
　　　返済金額：１００万円未満　　　　　　　＝＝＝＞手数料：１０，５００円
　　　　　　　　１００万円～１０００万円未満＝＝＝＞手数料：３１，５００円
　　　　　　　　１０００万円以上　　　　　　＝＝＝＞手数料：５２，５００円　　　　
　　②固定金利終了時　　　　手数料：５，２５０円
　　③ネットバンキング　　　手数料：０円（いつでも無料！）
　
　◎保証金返還手数料
　　①通常　１０，５００円
　　②ネットバンキング　０円（これまた無料！）

◆繰り上げ返済で、ローン残額すべてを一括で返すことはできない。
　繰り上げ返済実施の後、最低もう一回の約定日返済をしなければならない。
　なお、繰り上げ返済を実施するのは約定日(毎月ローンを返している日）
　であり、日付を自由に設定することはできない。

◆ネットバンキングで一部繰り上げ返済手続きをする時に、
　「期間短縮方式」か「期間不変方式」のどちらかを選択する画面がある（ネットの場合）。
　「期間短縮方式」を選ぶと、毎月のローン返済額を変えず、
　　その分、返済までの期間を短くする返済方式となる。
　「期間不変方式」を選ぶと、ローン期間は当初契約と同じで、
　　毎月の返済額が少なくなる返済方式となる。

　　間違えないように。

◆ローンの利率が低い場合、税控除との関係で、
　繰り上げ返済をしない方がお得なことがあるので注意。
　利率ごとにざっと感度分析をしてみたら、年利率が１％くらいのところが逆転ゾーン。　

といったところか。

次は、ローンの返済が終わったときに必要な、
抵当権抹消登記のことでも調べておくかな。

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第１８４回　免許税が６割引

前回に引き続き、あやしげな申請代行屋シリーズ

建物表題登記が完了したのでダッシュで市役所へ。

「住宅用家屋証明書」を発行してもらって、所有権保存登記の登録免許税を６割引にしてもらうのだ。
（正確には０．４％が０．１５％になるので６２．５％引き）

札幌市役所（区役所じゃなくて、大通公園のテレビ等のそばにある本庁舎）の
２階、建築指導部の５番窓口で申請書を記入。

↓法務局から交付された「登記完了証」と、法務局から戻ってきた、処理済み印の押された「登記申請書」
　　
および住民票（新しい家の住所に移してあるヤツ）を添えて申請すると、ものの１５分でＯＫ。
手数料は１５００円。

登記済証は確認するだけで返却してくれる。

↓で、入手できるのがこれだ。


コレ一枚で、数万円の節約に！

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第１８３回　３６７円で建物表題登記

（表題登記代行屋みたいなタイトルだな・・・・）

コスト減のために自分でやっていた建物表題登記がやっと完了しました。

↓「登記完了証」という紙が一枚交付されました。


かかった費用は・・・・・・

建物図面の法定用紙・・３６７円（税込み）・・・のみ？

（札幌法務局南出張所そばの巨大本屋で売ってた１０枚入り３６７円の
　「建物図面・各階平面図」用紙。）


申請書を印刷するのにプリンターのインクを使ったとかを除くと、あとは思った以上に時間がかかったくらい。
法務局出張所には、完了証をもらいに行ったのを含めると、合計４回行ったことになります。

最初は、ネットや図書館で調べた情報を基に、申請書とか建物図面とかの下書きを持って、事前相談に。
札幌法務局南出張所には相談コーナーがあって、色々と親切に教えてくれます。

（相談員の人は、なんだか高齢の人が多く、退職者の再雇用って感じ。
　専門用語が出てきたりして言葉は難しいけど、聞けばきちんと教えてくれるし、
　聞いていないことも、この用紙は原本還付して銀行ローンの時に使うと安くなるよー、
　とか教えてくれて、非常に親切でした。
　判らないことや、判断が分かれそうなことはちゃんと裏に行って誰かに聞いてきてくれて
　さすがに法務局のお役人って感じで安心感あります。）

１回目のアドバイスを踏まえて修正したものを持って、２回目の相談＝再確認へ。

必要書類を揃えて第３回目、最終確認をして、そのまま窓口で申請。

まず　表題登記申請書
これは原本の他にコピーが２枚必要です。
コピーの内一枚は、登記完了後に法務局の処理済の印が押されて戻ってきます。
提出するときは家屋番号の欄は空欄のまま。
ここは法務局で記入します。
建物の所在は、前に書いた「住所」（札幌市で指定する、土地の地番とは異なる番号）ではなくて、土地の地番を書きます。


我が家が採用しているアスファルトシングル葺は、申請上の分類は「ルーフィング葺」なのだそうです。
そういうことも、聞いてみなければ判りませんねぇ。


「建物図面・各階平面図」
これはについては、ネット上にも色々と情報があります。
自分もそれらを参考に作成しました。

サイズはＢ４。
じょうぶな紙であれば何でも受理してくれる法務局もあるようですが、札幌法務局南出張所で法定用紙を使うように言われました。

自分はイラストレーターで図面を作成。
プリンターがＡ４までしか印刷できないので、Ｂ４サイズの用紙を半分に折って２回に分けて印刷しました。

床面積の考え方が、建築確認申請とは違うので、要注意です。

↓これに、建築確認証（原本）

原本を持って行かれちゃうと困るので、コピー（図面は不要。最初の文字書類の部分だけ）をとって、「この謄本は原本と相違ありません　山田太郎」　と書いて、捺印したものも一緒に添付します。

登記が終わると、「処理済」の印がおされて原本が帰ってきます。

このほかに、自分の住民票を添付します。

さらに
「工事完了引渡証明書」と施工業者の
「印鑑証明」の、それぞれ原本を添付しました。
↓法務局でもらったひな型



これは、施工の契約相手にお願いして、作ってもらわなければなりません。

我が家が建築工事をお願いしているのは会社ではなく個人事業主なので、個人の印鑑証明だったのですが、会社組織だと、さらに「資格証明書」という書類が必要なのだそうです。

さらに、法務局の職員が現地に行くための、家のある場所の地図（住宅地図など。自分はネットの地図を印刷して使いました）。

最後に、表題登記の次に控える、所有権保存登記のための準備書類を提出しました。
様式は法務局でくれます。


建物所有権保存登記は、建物の価格の０．４％相当額が、手数料（登録免許税）とし必要ですが、建物の価格は、床面積に一定額をかけて算出します。
（※市役所から住宅用家屋証明書をもらうと、０．１５％に軽減される）
しかも、構造ごとに額が違うので構造ごとの床面積を確定する必要があるのです。

ということで、この調書。

札幌の場合は、
木造は１平米あたり５．７万円
鉄筋コンクリートは１平米あたり９．６万円

実際の建築価格よりは安いと思いますが、どうでしょうか？

ところで、建築場所までの地図を提出することからもお判りの通り、建物表題登記は、本当にそのような建物があるのかを、法務局の人が実際に現地に行って確認してから登記をするのだそうです。

が、「工事完了引渡証明書」をもらって、法務局に提出しているにも可か阿ｗらず、実際にはまだ工事をやっています。

あれれ・・・・・法務局の人から、事実と異なる申請だ！とかで却下されたりしないのだろうか？？？

ということを聞いたところ、銀行ローンなどを使って家を建てる人は、ほぼ全員そういういうものなのだそうです。

業者は、工事が完了したら代金の振り込みと引き替えに、家を引き渡したい。

銀行は、家の所有権が、建て主＝お金の借り主のものになってから、その物件を担保にお金を貸したい。

建て主は、銀行からお金を借りないと、業者にお金を払えないが、所有権が登記されないと銀行がお金を貸してくれない。

３すくみですね。

で、実際的な解決方法が、工事が途中でも、一定程度まで完了した段階で、引き渡し証明書を出して、所有権保存登記をして、銀行からお金を借りるということのようです。

日本的な、建前と本音を駆使した美しい解決方法だ・・・・・・。

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第１７４回　登記の前にまずは新住所の確認

新しく建てた家の住所は、土地の地番とは同じではありません！

新しい住所＝住居番号は、市役所で確認しなければなりません。

札幌市の場合、建築確認申請書（コピー可）と、付近の見取り図（住宅地図などのコピー）を持って、市役所（区役所ではなくて、市役所の本庁舎）の２階にある、戸籍住民課の住居表示係に行く必要があります。
ご参照下さい→札幌市戸籍住民課住居表示係

そこで、上記の書類を添えて申請すると・・・・・・
↓このような書類と、よく住宅に張ってある、５ｃｍ×１５cmくらいの、住所を書いてある紺色の金属板が交付されます。
「住居番号表示板」というんだそうです。


ちなみに、料金は無料。
印鑑も必要ありません。

市長の押印入りの「住居番号通知書」によれば

「住居表示実施区域内は、土地の地番を住所として使えませんのでご注意下さい」とあります。

さて、次はこの住所に、転居の届け出をだします。
その後、その住所の住民票を取得して
その住所で、建物表題登記をすることになります。

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第１３回　所有権移転登記

あるインターネットサイトには、銀行ローンを組む場合は、素人である買い主が所有権移転登記をすることを銀行側が認めない、といような記述がありました。
そのサイトによれば、通常は、相続の時や夫婦・親子の間での贈与等の場合に自分で不動産登記を行うそうです。
そんな記述を読んでいたので、我々は事前に不動産屋さんに、節約のために自分たちでで不動産登記（所有権移転登記）をしたいのだけれども、支障はあるかということを問い合わせて、問題ないことを確認のうえ、行いました。

後から聞いたら、我々の前に取引をした方（個人）も、自分たちで移転登記をしたそうで、不動産屋さんにしてみれば、それほどレアケースではなかったのだそうです。
どうりで、あっさりと了解してくれた訳です。

結論から言いますと、関係者の理解さえあれば（そして、契約の相手方が悪意を持って、こちらをだましにかかっていなければ）所有権移転登記はそれほど難しいものではない、と感じました。

こんなんで９万円近く（不動産屋さんを通じて司法書士に見積もりをお願いしたら８．６万円と言われたが、司法書士には報酬に関する決まりが無いので、場合によっては安かったり高かったりするらしい）節約できるのであれば、大いにお得！ラッキーって感じ。
おすすめです。

インターネットで調べて用意したのは

１．登記申請書（インターネットで書式を調べて、自分でワープロ打って作成）
２．登記原因証明情報（　同上　　）
３．委任状（法務局の窓口が開いている平日に申請する必要があるため、妻が申請者になるので、買い主である私および売り主の、両名からの委任状が必要）
　　（書式はインターネットで調べて、自分でワープロ打って作成）
４．固定資産評価証明書（札幌市発行のものを、不動産屋さんに用意してもらった）
５．売り主の印鑑証明（売り主に用意してもらった）
６．売り主の住民票（売り主に用意してもらった）
７．登記済証（俗に言う権利書）（売り主に用意してもらった）

実際には、用意できたもの（上記の１～４。もちろん捺印前）を持って事前に法務局（の出張所）に行き、これで間違いないか確認をしてます（妻が）。

その場で、いくつか修正が必要な点について教えてもらい、さらに、この土地には権利書が３通あるはずだからね、と非常に有り難いアドバイスを頂きました。
法務局のおじさん、とっても親切だったそうです。
実はこのアドバイス、すんごい重要で、その後の契約の時にとーっても役に立つことになります。
おじさん、ありがとー。

それと、本当の申請で法務局に行くときは、印紙代金（登録免許税は法務局の窓口で印紙を買うことで支払う）と印鑑を忘れずに。

↓登記申請書
　ちなみに権利者は買った人で、義務者は売った人のこと。
　　ということは、移転登記は売った人の義務なのですな。



↓登記原因証明情報



↓委任状




（おまけ）

不動産取得税について

ウェブサイトによれば、不動産を取得した場合は一定期間内に「不動産取得税申告書」を都道府県税事務所に提出しなければならないと書かれていましたが、道税事務所に問い合わせたところ、不要とのこと。
道税事務所と法務局は連携しているので、所有権移転登記がなされれば、自動的に道税事務所に連絡が行き、３ヶ月後くらいを目処の納税通知が発送されるのだそうです。

そんなこと道税事務所のウェブサイトには書いてなかった・・・って、
そんなこと書いたら、税金逃れで登記をしない人が出てくるのか。

１０月１０日　追記

読み返していて、登録免許税について具体的なことを書いていなかったことに気が付いたので追記。

登録免許税とは、ようするに所有権移転登記をする際に、法務局の窓口で払う手数料のようなもの。

課税標準額の１％という、けっこう激しい設定になってます。

１０００万円の課税標準（実際に買った価格とは別に、お役所で設定した、税金等の計算の基礎となる価格）の土地を買ったら、１０万円。

高い・・・。

とはいいながらも、不動産なんかにに縁のない人には、登記なんていう社会的システムは全然必要ないので、そのシステム（＝制度）のお世話になる人からは、まあ、利用料を払ってもらいましょう・・という趣旨かな。
簡単に言えば、不動産の登記、という社会システムを利用するための手数料みたいなものか。
これを税金で賄ったら、逆に不公平だよね。

手数料を払うのは判るけど、額が妥当かどうかは、よくワカラン。